Når kalenderen nærmer seg årets siste sider og boligsalget endelig er i boks, er det lett å tenke at alt det økonomiske også er i orden. Men for mange boligselgere kan tidspunktet for overtakelsen bli en kostbar overraskelse. Nå advarer Proaktiv Eiendomsmegling om en «nyttårsfelle» som kan spise av privatøkonomien – helt uten at selgeren er klar over det.
Administrerende direktør i Proaktiv Eiendomsmegling, Vibeke Stavenes, sier det rett ut: – Selger du bolig tett på nyttår, kan tidspunktet for overtakelse få store skattemessige konsekvenser.
Derfor kan du få skattesmellen
Formuesskatten beregnes nemlig ut fra hva du eier ved årsskiftet. Og her ligger hele fellen: Kontanter og bankinnskudd verdsettes til 100 prosent. Primærboliger derimot – altså boligen du bor i – verdsettes til bare 25 prosent av markedsverdien opp til 10 millioner, og 70 prosent av verdien over det.
Det betyr at du kan gjøre alt riktig, selge boligen til god pris og ha planene klare for ny bolig, men fortsatt bli møtt med en uventet skattesmell – bare fordi pengene sto på konto 31. desember.
Stavenes forklarer det slik: – Får du pengene inn på konto før 31. desember, inngår det som en del av formuen din ved årsskiftet. Da kan du risikere en solid og ubehagelig formuesskattesmell.
Selv om pengene er øremerket ny bolig, spiller det skattemessig ingen rolle. Stavenes sier mange blir overrasket når de får vite dette.
Eksempel: 62 000 kroner i skatt – eller 2 400?
For å illustrere forskjellen viser Proaktiv-sjefen til et typisk scenario:
En gjeldfri selger selger boligen sin for åtte millioner kroner i desember. Hvis oppgjøret kommer inn før nyttår, står hele summen registrert som kontant formue. Med bunnfradrag på 1,76 millioner betyr det rundt 62 000 kroner i formuesskatt.
Om overtakelsen derimot skjer i januar, står selger fortsatt som eier ved årsskiftet. En bolig på åtte millioner verdsettes da til 25 prosent – to millioner. Etter fribeløpet gjenstår kun 240 000 kroner som skattegrunnlag, og skatten havner rundt 2 400 kroner.
Forskjellen: cirka 60 000 kroner.
– Velger du derfor feil tidspunkt for overtakelse, kan det koste deg titusener av kroner, sier Stavenes.
Enkel løsning – hvis partene samarbeider
Det er ingenting ulovlig, kreativt eller komplisert med å skyve overtakelsen noen dager inn i januar. I mange tilfeller kan selger og kjøper enkelt bli enige om en løsning. Og for kjøper spiller det ofte liten praktisk rolle om nøkler og overtakelse skjer 29. desember eller 2. januar.
Stavenes minner likevel om at timing ikke er alt: – Det er ikke alltid det passer å vente, for eksempel hvis kjøperen trenger boligen raskt. Har du dessuten allerede kjøpt ny bolig som gjøres opp før årsskiftet, spiller det liten rolle. Da står pengene uansett ikke på konto ved nyttår.
For mange boligeiere kan dette likevel være forskjellen på en smertefull skatteregning – eller en betydelig besparelse.